Нормы проектирования зданий и сооружений Технические решения
 
 

Административно-офисные здания

Проектирование административных зданий и т.н. офисов ведется в настоящее время в соответствии с требованиями двух основных СНиП: СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» и СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87.

Наличие сразу двух разных нормативно-технических документов, регламентирующих проектирование административных зданий, досталось строительной отрасли от предшествующей эпохи и не является случайным. Также не случайно и то, что до настоящего времени в нормативном лексиконе отсутствует понятие «офис», хотя в бытовой, повседневной речи понятие «офис» активно присутствует, а в риэлтерском сообществе фигурирует несколько похожих, но заимствованных из зарубежной практики, систем классификации офисов ( т.н. офисы класса А,В,С и D и их производные).

Согласно СНиП 2.09.04-87 административно-бытовые здания проектировались и строились применительно к размещению в них т.н. помещений санитарно-бытового обслуживания персонала производственных предприятий, т.е. для «синих» и «белых» воротничков – рабочих и ИТР (инженерно-технических работников) промпредприятий.

Административные здания, отвечающие требованиям СНиП 31-05-2003, проектировались и строились для иных целей: в них размещались монофункциональные учреждения различных звеньев административно-командной системы управления, а также подведомственные им научно-исследовательские и проектные организации (НИИ и КБ).

Понятие «офисы» вошло в повседневную жизнь с формированием рыночных отношений и связано с образованием и жизнедеятельностью коммерческих управляющих, торговых или иных структур, как корпоративных, имеющих собственные здания, так и самостоятельных, чаще всего – арендующих подходящие площади и площадки для размещения своих офисов.

При этом характерным явлением нового времени является то, что в качестве «офисов» (обычно – не выше класса С или D) до настоящего времени используются административно-бытовые корпуса и помещения предприятий, а также административные здания общественного назначения, построенные в советское время.

Между тем, в России офисы проектировались и строились как в дореволюционное время ( в этих зданиях, в центре Москвы и сейчас находятся учреждения аппарата управления разных уровней и ряда министерств), так и в период НЭПа (новой экономической политики 20-х годов прошлого века). Только тогда эти здания назывались «домами контор». Так, например, в центре Екатеринбурга есть монументальное здание, в стиле конструктивизма, на фронтоне которого видна выпуклая надпись двухметровыми буквами – «Дом контор».

СНиПы, о которых упоминалось выше, действуют и сегодня. Это объясняется тем, что необходимость проектировать и строить административно-бытовые здания промпредприятий и специализированные здания для размещения управленческих структур госпредприятий сохраняется и в современных условиях.

В то же самое время, осуществляется проектирование и строительство офисных зданий, которые во многом являются зданиями нового типа.

Эти здания, которые иногда называют Деловые центры, имеют следующие характерные признаки:
  • весьма широкую многофункциональность, при этом собственно «офисная» функция может быть дополнена жилой функцией, досуговой и т.д.;
  • насыщенность современными системами инженерного обеспечения, средствами телекоммуникаций и информационных технологий.;
  • тщательно продуманная универсальность и унификация объемно-планировочных, конструктивных и инженерных решений, способность к модернизации и трансформации;
  • индивидуальность проектного решения, которая определяется коммерческими интересами инвестора, корпоративными требованиями пользователей, градостроительным контекстом окружающей среды и ее особенностями.

Стоимость строительства офисных зданий зависит от ряда основных объективных факторов, в том числе:
  • класс офиса (А,В,С,D и подклассы);
  • местоположение (location);
  • общая площадь ( чем она выше, тем удельная стоимость м2 – ниже);
  • многофункциональность;
  • продолжительность строительства*
* влияет неоднозначно: при «долгострое» - удельная стоимость строительства возрастает, при «нормально» режиме – стоимость оптимальна, в «экспресс» режиме – стоимость возрастает.


На стоимость строительства офисов, как и любого здания, влияет квалификация проектировщика, обоснованность и инвестиционного замысла инвестора, а также качество менеджмента генподрядчика строительства.

Попытка как то обобщить и унифицировать опыт проектирования и строительства офисов, деловых центров предпринимались при разработке МГСН ( Московских городских строительных норм). В настоящее время эти нормы не являются обязательными, но, тем не менее, широко используются в практике проектирования в качестве рекомендательных.

СтройДизайнГрупп, выступая как проектно-строительная компания, имеющая опыт проектирования и строительства зданий административного назначения- офисов, готова на современном уровне, с использованием новейших достижений архитектурной и инженерной мысли, реализовать самые разнообразные замыслы Заказчика – инвестора, обеспечив при этом безусловное выполнение действующих норм и регламентов и получение положительных заключений органов государственного надзора, а также оптимальную стоимость строительства.